贯彻住房和城乡建设部等部门《加强和改进
住宅物业管理工作的通知》的实施意见
各师市住房和城乡建设局、城市管理局、党委政法委、文明办、发展改革委、公安局、财政局、人力资源社会保障局、应急管理局、市场监管局：
居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》有关要求，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，住房和城乡建设部等10部门联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）。现就贯彻落实此通知提出以下意见。
一、明确物业管理权责义务关系
（一）坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动师市、团场城镇两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。
（二）落实街道属地管理责任。街道、团场城镇要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道、团场城镇建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道、团场城镇指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。
（三）推动城市（城镇）管理服务下沉。推动城市（城镇）管理服务向居住社区延伸，依托城市（城镇）综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。各师市、团场城镇的自然资源和规划、住建、环保、城市管理、公安、消防等部门要制定职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确和督促供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
（四）完善物业服务价格形成机制。各师市发展改革委要在认真调研、科学论证、广泛听取各方意见的基础上，依法制定本师市物业服务收费价格政策，尽快理顺明确住宅小区车位租赁费、场地占用费、停车服务费管理机制，科学规范管理，切实维护业主合法权益。普通住宅类前期物业和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。各师市发展改革委要会同住房城乡建设局，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整并向社会公布。实行市场调节价的，要明确物业服务收费构成、计费缴费方式、收费标准制定和调整程序等。指导业主、经授权的业主委员会、代行职责的其他组织与建设单位、物业服务企业协商确定物业服务收费标准。协商双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费、停车收费进行评估，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据。鼓励物业行业协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。
二、强化物业服务监督管理
（五）建立服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在街道、团场城镇指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、物业服务成本信息和计价规则、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况、维修资金使用情况、物业服务收费协商过程和结果等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。
（六）建立物业服务企业信用管理制度。兵团住房和城乡建设部门建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设兵团信用信息管理平台。各师市住房和城乡建设部门会同市场监管部门，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由师市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
（七）建立物业服务企业负责人报到制度。建立物业服务项目负责人社区报到制度。既有物业服务项目的负责人自本通知印发之日起30日内到项目所在地社区居委会报到。报到时，项目负责人应书面报告物业服务企业及项目管理团队的基本情况、物业服务合同基本内容、联系人和联系电话。如项目负责人发生人员更换，更换后的项目负责人应及时向社区居委会进行报到。物业服务企业新接管物业项目的，项目负责人应自物业服务合同签订之日起 30 日内，到项目所在地社区居委会报到。各社区居民委员会要及时将辖区内物业服务项目负责人报到情况上报所在街道办（团场）。街道办（团场）定期将辖区内物业服务项目负责人报到情况报师市物业管理部门。
（八）建立物业服务企业报告事项制度。物业服务企业要通过兵团房产综合管理信息平台办理物业服务企业信息登记，上传营业执照，企业法定代表人身份证，工程、经济等技术人员身份证、证书等扫描件。定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。在召开首届业主大会前，前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告师市物业管理部门和街道办（团场）。物业服务企业要将经营管理活动中的重要事项报告师市物业管理部门，并按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告。
重要事项包括：物业管理区域内发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全情况；建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、使用人及建筑物安全情况；发生群体性事件或存在发生群体性事件隐患情况；业主、使用人伤亡事故等突发事件情况；业主或者物业使用人有损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为情况；违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为情况；擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为情况；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质等违反环境保护规定的行为情况；赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为情况等。
（九）优化市场竞争环境。各师市市场监督管理、住房和城乡建设（城市管理）等部门要加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。师市物业管理部门在征求街道（团场）意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。
三、推进业主委员会建设
（十）推动住宅小区设立业主委员会。尚未成立业主委员会和新建住宅小区的物业管理人或建设单位，应当将入住情况报送师市物业管理部门。符合《物业管理条例》召开业主大会规定条件的，师市物业管理部门接到建设单位、业主或物业管理人报告后，应当书面通知街道办（团场）。街道办（团场）自收到通知后组建业主筹备组，按照《物业管理条例》有关要求召开业主大会，选举业主委员会、选聘物业服务企业等。力争今年末做到业主委员会应建尽建。暂不具备召开业主大会条件的，由街道办（团场）按照《兵团物业管理委员会组建办法》组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。
（十一）优化业主委员会人员配置。街道（团场）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。师市物业管理部门、街道（团场）要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。
（十二）充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催缴仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催缴。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。
（十三）规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。
（十四）加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道（团场）应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道（团场）指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
四、提升物业管理服务水平
（十五）扩大物业管理覆盖范围。街道、团场要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，要组建物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道、团场通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。
（十六）提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。各师市物业管理部门要监督物业服务企业健全服务质量保障体系，公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，规范从业人员行为。支持品牌物业服务企业积极开拓兵团物业服务市场，兼并重组规模小、经营管理水平低的物业服务企业，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。
（十七）提升物业服务行业人员素质。指导推动物业服务企业开展各类培训，举办岗位练兵、技能比武等多种形式的竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。
五、推动发展生活服务业
（十八）加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。
（十九）提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。
（二十）促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。
六、规范维修资金使用和管理
（二十一）提高维修资金使用效率。各师市住建局要优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道、团场组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。探索维修资金购买电梯安全责任保险。
（二十二）健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量。探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分配给业主。加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询。每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督。加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。
（二十三）加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。
附件：兵团物业管理委员会组建办法
兵团住房和城乡建设局 兵团党委政法委 兵团文明办
兵团发展改革委 兵团公安局 兵团财政局
兵团人力资源社会保障局 兵团应急局 兵团市场监管局
2021年6月15日
附件
兵团物业管理委员会组建办法
第一条 为规范各师市、团场城镇物业管理委员会组建工作，依据住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），制定本办法。
第二条 兵团行政区域内组建物业管理委员会的活动，适用本办法。
第三条 物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《物业管理条例》第十五条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《物业管理条例》第十一条和第十五条规定的业主大会和业主委员会的职责。
第四条 各师市物业服务主管部门负责组织对辖区内物业管理委员会委员开展培训。
街道、团场城镇负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
第五条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和退休机关干部等积极作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。
第六条 物业管理委员会由师市物业服务管理部门或团场城镇服务中心人员、社区、业主中机关企事业单位经历人员，以及具有财务、法律、工程专长的业主等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：
（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；
（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；
（三）身体健康，具有完全民事行为能力；
（四）公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；
（五）按照物业服务合同约定缴纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（七）未有《自治区物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为；
（八）未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。
第七条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
（一）已交付业主的专有部分不足建筑物总面积百分之五十的；
（二）具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办、团场城镇指导后仍不能成立的；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。
第八条 符合组建条件的，街道、团场城镇就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。
公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。
公示期限不得少于7日。
第九条 物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：
（一）社区党组织推荐；
（二）业主自荐或者联名推荐；
（三）住建、城管、民政等有关单位推荐。
其中自荐、推荐的人选人数应当为物业管理委员会总人数的两倍以内。联名业主应当不少于10人。推荐人选应当经本人同意。
公示截止日后7日内，街道、团场城镇指导社区根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。物业管理委员会主任由社区代表担任。副主任由社区指定一名业主代表担任。
第十条 物业管理委员会委员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道、团场城镇提出，街道、团场城镇应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。
第十一条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起30日内，持下列材料向物业所在地的街道、团场城镇申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约。
街道、团场城镇对以上材料进行核实，符合要求的，5个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道、团场城镇出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日由街道、团场城镇自行备案。物业管理委员会持街道、团场城镇出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
第十二条 物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道、团场城镇、社区党组织的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：
（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；
（二）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；
（三）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；
（四）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；
（五）组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主缴纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（九）定期向业主通报工作情况；
（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；
（十一）配合支持社区依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十二）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
组织业主共同决定可以采用书面形式或者通过微信群等电子投票系统进行。
第十三条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。
物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加。业主代表委员不能委托代理人参加会议。
物业管理委员会作出的决定应当经过半数委员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示10个工作日。
物业管理委员会全体成员有同等表决权。
第十四条 物业管理委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向业主公示，并应当在30日内向街道、团场城镇办理变更：
（一）不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人；
（二）以书面形式向物业管理委员会提出辞职；
（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。
物业管理委员会委员一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上，或者不再符合本办法规定的委员条件的，物业管理委员会应当提请街道、团场城镇终止其委员资格。
第十五条 物业管理委员会相关工作经费及委员津贴由业主承担的，应当由全体业主共同决定。
第十六条 物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道、团场城镇重新组建物业管理委员会。
第十七条 已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道、团场城镇应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。
第十八条 物业管理委员会应当依法履行职责。街道、团场城镇对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十九条 本办法由兵团住房和城乡建设局会负责解释。
第二十条 本办法自印发之日起实施。
兵团住房和城乡建设局 2021年6月16日印发